格林美(002340.CN)

IPO雷达| 房地产业试水创业板注册制,首批名单中的特发服务会是特例吗?

时间:20-07-01 07:00    来源:界面新闻

记者 | 赵阳戈

创业板时点注册制一时之间受到万众瞩目,截至目前,已有96家公司获得了受理。这其中独有一家公司归属于房地产行业:特发服务,让其在里面显得颇为亮眼。根据相关规定,房地产行业的公司原则上不支持在创业板上市,那么特发服务会是一个特例吗?

一半收入依赖前五大客户

特发服务成立于1993年5月31日,注册资本7500万元,控股股东为特发集团,实控人系深圳市国资委。该公司看数据目前正处于成长期,2017年至2019年的营业收入分别我6.08亿元、6.99亿元、8.91亿元,归属于母公司所有者净利润分别为3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元。

特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务,致力于成为中国高端综合服务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等,管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型,主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等知名企业。公司相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地。

特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一。

据介绍,近年来特发服务在提供物业管理服务的同时,还陆续拓展了政务服务、资产经营等业务,设立了特发楼宇、特发政务、特发商务、特发资产经营等子公司。作为公司从事政务服务业务的子公司,特发政务是国内首批专业化政务服务公司。公司提供的政务服务主要包括:工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务;软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务;党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。

值得一提的是,该公司前五大客户的服务收入占营业收入的比重分别为62.3%、55.78%和54.68%。其中,第一大客户均为华为,公司为华为在深圳、东莞、成都、武汉、廊坊等地的多个基地提供物业管理服务,对华为的服务收入占营业收入的比重分别为38.81%、30.81%和28.66%。从数据看,特发服务对大客户具有一定的依赖性。

另一方面,报告期各期末,特发服务的应收账款账面价值分别为10708.83万元、15168.83万元和20544.06万元,占总资产的比例分别为37.9%、41.48%和42.39%,主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。应收账款前五客户之首,也依然是华为系,比如2019年末,华为系涉及应收账款金额6702.82万元,占应收账款比例30.98%。

来源:说明书

毛利率连年往下掉

特发服务的另一个数据也比较惹人眼。

该公司目前的主营业务包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务等,其中综合物业管理服务为公司最主要的业务,也是其他各类业务发展的基础。2017年度、2018年度和2019年度,特发服务综合毛利率分别为21.96%、21.05%和18.65%;综合物业管理服务毛利率分别为17.52%、16.54%和15.17%。

来源:说明书

面对毛利率的下滑,特发服务还是作出了分析,公司称随着业务规模的扩大,公司毛利率水平有所下降的主要原因为报告期内,公司不断在园区物业这一优势领域进行业务开拓,园区物业管理服务项目主要通过招投标方式取得,市场竞争较为激烈,且公司主要服务项目所在的华南、华中、华东等地区人工薪酬、物价水平均持续上涨,带动公司人工成本、业务外包成本和物业经营费用的上升。并且,特发服务还表示未来,随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升,公司可能面临毛利率下降的风险。

与同行业上市公司对比来看,实际上特发服务的毛利率还是偏低的。就2019年度来说,中海物业的毛利率为20%,南都物业的毛利率为22.44%,新大正的毛利率为21.14%,几家公司平均值为20.4%。对此,特发服务认为这是由于2019年度所服务客户类型、提供服务内容的差异导致。

来源:说明书

来源:说明书

房地产行业的试水者

说起来特发股份受理时间为2020年6月22日,该公司之所以在众多受理公司中显得尤其特别,还在于其所属证监会行业为“房地产行业”。

来源:深交所

根据深交所6月12日披露的“关于发布《深圳证券交易所创业板企业发行上市申报及推荐暂行规定》的通知”,不少行业在原则上是不支持其申报在创业板发行上市的,这包括了(一)农林牧渔业;(二)采矿业;(三)酒、饮料和精制茶制造业;(四)纺织业;(五)黑色金属冶炼和压延加工业;(六)电力、热力、燃气及水生产和供应业;(七)建筑业;(八)交通运输、仓储和邮政业;(九)住宿和餐饮业;(十)金融业;(十一)房地产业;(十二)居民服务、修理和其他服务业。除非,相关企业系与互联网、大数据、云计算、自动化、人工智能、新能源等新技术、新产业、新业态、新模式深度融合的创新创业企业。同时,保荐人应当对该发行人与新技术、新产业、新业态、新模式深度融合情况进行尽职调查,做出专业判断,并在发行保荐书中说明具体核查过程、依据和结论。

来源:深交所

界面新闻进一步查阅发行保荐书看到,保荐机构对发行人发展前景的简要评价为:主营业务突出,盈利能力较强,在物业服务行业细分领域具有竞争优势。所谓细分领域即特发服务最主要的服务领域是科技园区与办公物业。

据保荐机构描述,特发服务具备专业、高效、稳定的项目管理运营团队、优质的品牌形象及客户资源、完善的服务标准、市场化的经营机制和激励制度等竞争优势。在招股说明书上,特发服务也详细描述了公司创新、创造、创意特征,科技创新、模式创新、业态创新和新旧产业融合情况。 

保荐机构国泰君安此番指定许磊、周聪作为特发服务首次公开发行股票并在创业板上市项目的保荐代表人。

资料显示,许磊系国泰君安证券投资银行部执行董事,保荐代表人;曾主导和参与珈伟股份、欧派集团、深南电路、嘉必优等IPO项目;亿纬锂能非公开发行、海南橡胶非公开发行、亿纬控股可交换债、格林美(002340)公司债、深南电路可转债等再融资项目;广州药业重大资产重组、珈伟股份重大资产重组等财务顾问项目。周聪系国泰君安证券投资银行部业务董事,保荐代表人,经济学硕士;曾负责和参与了万兴科技、华智融、深南电路、锐科激光、嘉必优等IPO项目;莎普爱思、海南橡胶等非公开发行项目。

那么,特发服务的优势和核心竞争力是否符合监管要求呢?在保荐人引领下特发服务的试水之旅是否顺利?后续尚待跟踪。